Orust logotyp, vapen med en gul ekkrans och tre fiskar av arten långa som hänger på tork.
Morlanda brygga, foto.

Morlanda brygga

Bygga, bo och miljö
Återställ
Visa kontaktuppgifter

Förhandsbesked

Om du vill bygga utanför detaljplanerat område kan du först ansöka om förhandsbesked. Du får då veta om det du planerar att bygga överhuvudtaget är möjligt att bygga på just den plats som du tänkt dig. Lantmäteriet kräver ofta ett positivt förhandsbesked innan de beviljar en avstyckning från en annan fastighet.

Vid en ansökan om förhandsbesked är det platsens förutsättningar som utreds, inte själva byggnaden. Det innebär att du inte behöver ta fram bygglovsritningar för att ansöka om förhandsbesked, det räcker med en situationsplan. Däremot kan en del andra handlingar krävas. Du kan läsa om vilka handlingar som vanligtvis krävs i checklistan nedan.

Bygglov krävs innan du börjar bygga

Ett positivt förhandsbesked är bindande och gäller i två år. Det ger dig rätt att få bygglov under förutsättning att din bygglovsansökan uppfyller de krav och villkor som ställts i förhandsbeskedet.

Ska du köpa en tomt där det finns ett gällande positivt förhandsbesked kan du med andra ord vara säker på att få bygglov på den tomten i enlighet med förhandsbeskedet.

Du bör söka förhandsbesked om

  • du planerar att bygga utanför detaljplanelagt område på tidigare obebyggd mark.
  • du vill stycka av en bit mark för byggnad utanför detaljplanelagt område.

Checklista för ansökan om förhandsbesked

Följ checklistan för att få med allt som behövs i din ansökan om förhandsbesked.

För att ett positivt förhandsbesked ska kunna lämnas måste platsen vara lämplig för ändamålet. Det kan innebära många saker, till exempel att byggnaden ska passa bra in i landskapet, det ska vara möjligt att bygga tillgänglighetsanpassat och att inga värdefulla naturvärden tar skada.

I vår översiktsplan, som täcker hela kommunens yta, är det översiktligt visat var det är möjligt att bygga och inte. Översiktsplanen grundar sig på de lagar och riktlinjer som en nybyggnation måste leva upp till. Innan du går vidare med din ansökan bör du kontrollera vad översiktsplanen säger om den plats du tänkt dig.

Vid val av plats är det en fördel att prata med berörda grannar om vad du vill göra och lyssna på deras synpunkter.

Förutsättningar för positivt förhandsbesked

Några av de vanligaste förutsättningarna som behöver uppfyllas för att ett positivt förhandsbesked ska kunna lämnas.

  • Om tomtplatsen ligger inom strandskyddat område, fornlämningsområde eller naturreservat är det ibland inte möjligt att bevilja förhandsbesked. Alternativt krävs dispens eller tillstånd för att kunna använda förhandsbeskedet. Mer information finns nedan under punkt 5 om övriga handlingar.
  • Placeringen av tomtplatsen ska passa väl in i landskapet. Det vill säga tomtplatsen ska inte ligga mitt i en dalgång på åkermark och inte heller högst upp på en bergstopp. Det traditionella sättet är att placera byggnader i kanten mot skog och berg, vid sidan av jordbruksmark.
  • Finns befintlig bebyggelse i närheten ska den nya förhålla sig till denna på ett bra sätt både sett till placering och utförande. Detta är särskilt viktigt inom områden med kulturhistoriskt värdefull bebyggelse.
  • I den så kallade kustzonen, all mark på ett avstånd av mellan en till fem kilometer från kustlinjen, får inte fritidshus uppföras annat än som tillägg inom befintliga bebyggelseområden. Det bebyggda området får inte utvidgas.
  • Brukningsvärd jordbruksmark får inte tas i anspråk för bostadsbebyggelse. Inte heller får ny bebyggelse vara ett hinder för ett rationellt skogsbruk.
  • Det ska gå att ordna dricksvatten av god kvalitet och tillräcklig mängd på platsen.
  • Det ska gå att ordna en körbar bilväg fram till platsen med godkänd standard för räddningsfordon, slamtömning och renhållning. Vägen får inte vara för brant och ska kunna underhållas vintertid.

Situationsplanen ska vara i skala 1:1000, eller om möjligt ännu mer detaljerad och baseras på Lantmäteriets fastighetskarta. Karta kan skrivas ut eller fås som PDF från Lantmäteriets tjänst Min karta.

Instruktion för Min Karta

  1. Välj fastighetskartan som lager högst upp i menyn till höger.
  2. Sök upp din fastighet genom att skriva Orust och fastighetsadress i sökfältet högst upp till höger. Exempelvis Orust Henån 1:19.
  3. Klicka sedan på krysset till höger om sökfältet för att ta bort markeringen i kartan.
  4. Klicka på den nedre menyknappen och välj PDF. Välj skala 1:1000 och justera kartan genom att klicka och dra i den så att aktuell plats för förhandsbeskedet är i mitten.
  5. Klicka på Exportera karta och skriv ut eller spara filen med PDF-kartan.

Du har nu ett kartunderlag till en situationsplan och är redo för nästa steg. Vill du ha hjälp att ta fram ett kartunderlag kan du kontakta byggenheten.

Situationsplanen är en av de handlingar som kommer skickas ut till grannar och andra berörda som en del av handläggningen. Den blir också en del av beslutet och används av Lantmäteriet vid en eventuell avstyckning.

Det är endast de åtgärder som du redovisat i din ansökan som prövas och som vid ett positivt besked sedan ligger till grund för ett beviljat bygglov. Det är viktigt att handlingarna är tydliga. Tydliga handlingar leder till mer tydliga beslut och en bättre garanti att bygglov senare kan beviljas för det du vill bygga.

Om det blir svårt att få plats med all information kan exempelvis grannars brunnar och avlopp ritas in på en separat översiktskarta.

Av situationsplanen ska framgå

  • Ungefärlig placering, storlek och användning av planerade och befintliga byggnader. Markera byggnaderna med till exempel en rektangel på kartan och skriv bostad, garage och annat som ska noteras.
  • För infarter och infartsvägar. Ange maxlutning i procent (%) om det är kuperat. Det är viktigt att hela den planerade vägsträckningen framgår av kartan. Om den inte får plats på situationsplanen, rita in den på en separat översiktskarta.
  • Egen parkering, samt vändficka för stora fordon som räddningstjänst och slambil. Tänk på att slambilen ska komma åt avloppets tank om du planerar en sådan avloppslösning.
  • Om egen brunn ska borras ritar du in ungefärlig placering för brunn samt anger om den är egen eller gemensam med annan fastighet. Används befintlig brunn ska även denna ritas in. Ange om den är borrad eller grävd. Alternativt rita in punkt för påkoppling till nät för vatten och avlopp.
  • Om egen brunn ska borras ritar du in placering av grannars avlopp inkluderat utlopp inom 100 meter från den planerade brunnen.
  • Om eget avlopp ska anläggas ritar du in möjlig placering med efterföljande rening, samt var renat avloppsvatten avleds, exempelvis till dike, bäck eller åkerdränering.
  • Om eget avlopp ska anläggas ritar du in placering av grannars brunnar inom 100 meter från den planerade avloppsanläggningen och ange om dessa brunnar är borrade eller grävda.
  • Rita in planerad avstyckning (fastighetsgräns) och tomtplats (trädgård) om den mark du kommer använda som privat tomt är mindre än den sammanlagda fastighetsytan.
  • Ange avstånd från tänkt tomtgräns till närmsta jordbruksmark som åker, bete, hage, äng eller djurstall.

I din ansökan ska du redovisa hur du kan ordna dricksvatten i tillräcklig mängd och av tillräckligt god kvalitet. Du ska också redovisa godkänd typ av avlopp och att avloppet fungerar på platsen.

Planerar du att ansluta till kommunalt vatten eller annat större ledningsnät behöver du först kontrollera att det är möjligt att koppla på planerad byggnad på nätet. Be om ett intyg från den som förvaltar nätet för vatten och avlopp (VA) att anslutning till nätet är möjlig. Av intyget bör också framgå var punkten för påkoppling till VA-nätet finns och vilken väg ledningarna kan dras från den planerade tomtplatsen till punkten för påkoppling. Intyget bifogas ansökan.

Planerar du enskild VA-lösning ska du redovisa ungefärlig placering av brunn och avlopp i situationsplanen. Du ska också redovisa dina närmsta grannars vattenkapacitet. Titta på brunnsarkivets karta hos Sveriges geologiska undersökning (SGU) eller fråga grannar om kopia på borrningsprotokoll. Ange flöde i liter per timma (l/tim), fastighet samt placering i situationsplan eller på översiktskarta.

Från den närmsta borrade brunnen med flödesuppgift ska du också redovisa vattenkvalitet genom att skicka in ett analysprotokoll. Fråga din granne om analysprotokoll redan finns eller be om vatten till ett vattenprov. Analys ska göras på kemiska eller fysikaliska parametrar för dricksvattnet av ett Swedac-ackrediterat laboratorium. Viktigt är att analysen visar salter som natrium, klorid och fluorid. Analysen bör inte vara äldre än tre år.

Strandskyddsdispens

Ska du bygga inom eller i anslutning till strandskyddat område kan det behövas en strandskyddsdispens. Det är möjligt att söka förhandsbesked utan att ha beviljad strandskyddsdispens klar. Men om det krävs strandskyddsdispens på platsen blir förhandsbeskedet oanvändbart om dispens inte beviljas. Det är med andra ord klokt att först kontrollera om dispens krävs på platsen och få denna beviljad innan du söker förhandsbesked.

Dispens för byggnation i naturreservat

Om din tomtplats ligger inom naturreservat kan du behöva dispens från Länsstyrelsen för att få bygga något på platsen.

Tillstånd för ingrepp i fornlämning

Om din tomtplats ligger inom eller i närheten av en fornlämning eller ett fornlämningsområde kan du behöva tillstånd från Länsstyrelsen för att kunna bygga på platsen. Ibland krävs också en arkeologisk utgrävning för att tillstånd ska kunna lämnas.

Bullerutredning

Ska du bygga nära en trafikerad väg kan ibland en bullerutredning krävas. Vid beställning av sådan utredning är det viktigt att tala om att det gäller nybyggnad av en bostadsbyggnad samt redovisa avstånd mellan tänkt byggnad och väg genom en situationsplan eller liknande. Lämpligtvis samma situationsplan som används i ansökan om förhandsbesked.

Om du är osäker på om en utredning krävs, rådgör med en bygglovshandläggare innan du skickar in din ansökan.

Geoteknisk utredning

Om den plats du vill bygga på har dåliga grundförhållanden kan en geoteknisk utredning krävas för att intyga att platsen är lämplig att bebygga.

Markering behövs för att byggnadsnämnden, handläggare och grannar ska kunna orientera sig på platsen och bilda sig en uppfattning om planerad byggnation.

Byggenheten kommer göra platsbesök inom tre veckor från att ansökan registrerats.

Markera följande på plats i samband med att du skickar in din ansökan.

  • Markera infart samt vägdragning med exempelvis stolpar, färgade band eller annat som fungerar på platsen. Det viktiga är att det vid besök på platsen framgår var väg och infart ska dras.
  • Markera byggnadens eller byggnadernas ungefärliga placering med till exempel stolpar, stenar, band eller annat som fungerar på platsen. Till exempel en stolpe för varje hörn. Det viktiga är att det vid besök på platsen framgår var på tomten byggnaderna är tänkta att placeras.
  • Markera ungefärlig placering av brunn. Exempelvis med stolpe som med spritpenna är märkt brunn.
  • Markera ungefärlig placering för avlopp. Exempelvis med stolpe som med spritpenna är märkt avlopp.

Nu är du redo att skicka in din ansökan.

Observera att det kan bli aktuellt med kompletteringar i ärendet även om du följt denna checklista. Om komplettering krävs kommer du kontaktas av en bygglovshandläggare som meddelar vad som ytterligare behövs för att kunna handlägga ärendet.

Du kan välja att använda blanketten eller vara testare för vår nya e-tjänst.

E-tjänsten är fortfarande under utveckling och vi tar tacksamt emot dina synpunkter om hur den kan bli bättre. Betaversion innebär att e-tjänsten nu testas av användare.

Handläggningen av ditt ärende

Efter att du skickat in din ansökan får du en ärendebekräftelse med information och ett ärendenummer. Spara ärendenumret och använd det vid kontakt med byggenheten vid frågor om ditt ärende.

Byggenhetens mål är att inom tre veckor från att din ansökan registrerats hos oss återkomma med ett förläggande om komplettering om vi bedömer att något i ansökan är oklart eller saknas.

När ärendet bedöms komplett är vårt mål att beslut ska tas inom 10 veckor. Det kan ta längre tid beroende på antal ärenden och vilken utredning som krävs. Byggenheten har möjlighet att förlänga handläggningstiden till 20 veckor om det behövs för att utreda ärendet korrekt.

Platsbesök

Tidigt i utredningen görs ett platsbesök av bygglovshandläggare, naturhandläggare och miljöhandläggare.

Efter platsbesöket brukar nästa steg vara att skicka ärendet till grannar och remissinstanser inom kommunen för kommentar.

Grannhörande och remissrunda

Vid grannhörandet skickar vi din situationsplan och eventuellt även övriga ansökningshandlingar till grannar som anses vara berörda av det du vill göra. Grannarna får då möjlighet att lämna synpunkter på din ansökan och påpeka eventuella konsekvenser för området som kan vara av vikt vid bedömningen av platsens lämplighet.

Vanliga remissinstanser som också får kommentera ansökan utifrån sina verksamhetsområden är räddningstjänst, miljöenhet, renhållning och Trafikverket. Även samfälligheter och berörda vägföreningar får lämna synpunkter.

Både grannars och remissinstansernas kommentarer skickas till dig som sökande för kommentar.

Grannhörande och remissrunda brukar ta tre till fyra veckor.

Beslut

Nästa steg i handläggningen är vanligtvis att fatta beslut. Om ärendet behöver tas till Miljö- och byggnadsnämnden för beslut kan det dröja några veckor eftersom nämnden endast sammanträder en gång i månaden.

Laga kraft och möjlighet att överklaga

När beslutet är fattat skickas det hem till dig som sökande med posten. Detta sker inom en vecka från att beslutet är taget. Även fastighetsägare, berörda grannar och remissinstanser får i vissa fall beslutet skickat till sig. I vissa fall kungörs beslutet i lokaltidningar och Post- och Inrikes Tidningar.

Efter beslutet är taget kan det överklagas av berörda som är missnöjda med beslutet. Det kan vara av dig som sökande, någon av de berörda grannarna eller någon av remissinstanserna.

När beslutet vunnit laga kraft, vanligtvis fyra till fem veckor efter beslutsdatum, kan det inte längre överklagas. Det är då möjligt att gå vidare med nästa steg, exempelvis bygglovsansökan eller avstyckning hos Lantmäteriet.

Mer information om handläggningen av förhandsbesked finns att läsa hos Boverket.

Återställ
Hjälp oss bli bättre